新华财经上海6月1日电（记者杨溢仁）2026年，国内公募REITs市场迈入提质扩容的全新发展阶段，随着首批商业不动产REITs集中完成询价、REITs指数化投资进程加速，市场资产品类持续丰富、投资生态不断完善，万亿级存量不动产盘活进程持续提速。
目前REITs市场基本已告别单纯的规模扩张阶段，转向资产精细化运营、品类多元化拓展、政策机制系统化完善的高质量发展新时期。面向未来，培育优质发行主体，进一步完善市场生态，将是行业发展的关键。
拓维扩容丰富品类多元资产打开增量空间
随着REITs市场发展日趋成熟，资产扩容品类持续拓宽，多元新型资产成为了市场增量核心。
5月25日至5月27日，国内首批商业不动产公募REITs于上交所集中发售。四只产品的底层资产涵盖奥特莱斯、综合商业体、核心区域写字楼等多元业态，吸引了各类机构及个人投资者踊跃参与——均实现当日售罄并启动比例配售，合计募资规模突破200亿元。其中，国泰海通砂之船商业REIT的网下认购倍数达103.82倍，居首位。
“超高认购倍数的背后，是市场资金的大力追捧。”一位保险机构投资人告诉记者，“本次发行累计吸引了数千亿元的资金参与，极低的配售比例也凸显出了优质标的的稀缺性。对普通个人投资者来说，本次产品中签难度较大，足以体现商业不动产REITs强大的市场吸引力。”
国泰海通证券股份有限公司结构金融部行政负责人刘阳表示，国内商业不动产REITs首批试点推进成效显著，覆盖办公、酒店、商超综合体等全业态，核心城市优质资产出租率超90%，净现金流分派率稳定在4.5%以上，深受机构投资者青睐并不出人意料。
除了公募REITs外，机构间REITs同样适配文旅、新能源、市政公用、算力中心等特色资产，其投资主体也在持续扩容，已从传统保险机构延伸至理财子、信托、券商自营等多元机构。
根据券商测算，国内的商业不动产总资产超60万亿元，未来通过REITs“化存量”的空间极为广阔。
联合资信评估股份有限公司结构评级部高级分析师高北辰亦指出，当前消费基础设施、保障性租赁住房、IDC数据中心、酒店、城市更新、港口、新基建、养老地产等多类资产，均契合REITs扩容政策导向与市场发展趋势。其中，商业不动产、酒店类资产凭借现金流稳定、运营模式成熟的优势，将成为优质的扩容标的。
正视堵点补齐短板机制改革破除发展桎梏
尽管当前国内多层次REITs市场体系已初步完成构建，但不可否认，Pre-REITs、机构间REITs与公募REITs的衔接机制仍存在明显堵点，制约着市场的闭环发展。
华泰联合证券有限责任公司债券业务线执行董事宋慧芳梳理了行业的三大核心痛点：回收资金用途受限、份额锁定期规则约束、配套税收政策尚不明确。
尤其就资金用途受限而言，管理层明确规定“不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等”，也就是说，目前REITs所筹资金的使用灵活性有所缺失——资金无法更好地匹配企业战略级投入（如跨业态并购、技术升级），只能“按清单花钱”。
“同时，上述规定也意味着资金存在闲置风险——优质新项目储备不足时，资金会被迫低效沉淀，拉低整体IRR。”前述投资人称，“再者，‘闭环断裂’的风险同样需要警惕，即难以形成‘存量盘活-回笼资金-再投资-新增资产-再发REITs’的良性循环。”
再就税收问题来看，不论是重复征税拉低收益，还是业态覆盖受限，亦或是重复征税拉低收益……多位受访的业内专家均表示，税收政策碎片化、不明确，全链条税负高，都将制约市场扩容与高质量发展。
好在，业界早已对上述问题有了清晰的认知。针对现存机制短板，不少业内专家也提出了针对性的优化建议，例如需适度放松资金用途限制，保障底层资产实现真实市场化退出；优化份额锁定管理规则，打通LP通过REITs份额分配退出的渠道；健全差异化税收支持政策，适配国企、民企等多元原始权益人结构。简而言之，要通过政策机制迭代优化，彻底打通“培育-发行-扩募-退出”的完整业务闭环，破除行业发展的制度性障碍。
深耕运营培育主体生态升级赋能长效发展
展望后续，万亿级增量空间是REITs市场的核心发展红利，培育优质发行主体、强化专业运营、完善市场生态，是行业长效发展的关键。
中国国际金融股份有限公司投资银行部执行总经理姜玮怡预判，未来REITs市场将形成两类主流发行主体，一类是深耕属地的地方国企，依托区域资源布局保租房、水务、产业园等民生基建资产，以平台化模式实现持续扩募；另一类是央企与优质民企，凭借专业化、跨区域运营能力，深耕仓储物流、消费基建、IDC等高景气赛道资产。
就宏观价值来看，公募REITs在提升资本市场直接融资比重、服务“六张网”新型基础设施建设、构建房地产发展新模式中将发挥不可替代的战略作用。
未来，REITs市场将通过横向拓宽资产覆盖品类、纵向完善政策生态机制、全面升级资产运营能力，持续盘活万亿级存量资产，精准赋能实体经济高质量发展。
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